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13. September 2016Gennburg/Lederer/Lompscher/Schulze

Die Häuser denen, die darin leben.
Berlins Wohnungspolitik braucht eine Kehrtwende.

Das Problem der dramatisch steigenden Mieten, der Verdrängung aus Kiezen und des fehlenden Wohnraums ist nicht einfach ein Thema dieses Wahlkampfs – es ist das Thema für die Stadtpolitik. Berlin wurde, was es heute ist, nicht zuletzt deshalb, weil fast jede/r hier preiswert wohnen und Gewerberäume mieten konnte. Diese Zeiten sind spätestens seit der »Finanzkrise« 2008 vorbei. Ungeheure Geldströme drängen seitdem in den Immobilienmarkt auf der Suche nach Profit. Zugleich wollen immer mehr Menschen in Berlin wohnen – die Einwohnerzahl wuchs allein von 2011 bis 2015 um 183.000 – Tendenz steigend.

Was ist nun neu und explosiv an der derzeitigen Lage? Der massive Aufwertungsdruck erfasst in jüngerer Zeit auch die Gegenden, in die bisher aus den »besseren Lagen« verdrängt wurde. Wedding, Moabit, Schöneweide, Marzahn, Spandau, Reinickendorf, Neukölln, Lichtenberg – »einfache Wohnlagen« geraten seit kurzem Jahren ins Visier der Investoren. Der Nobelmakler Engel & Völkers stellte in einer Studie fest, dass gerade in diesen Stadtteilen im vergangenen Jahr die meisten Anlageobjekte, also Mietshäuser, verkauft wurden und analysiert:

Diese Lagen sind für Investoren aufgrund des attraktiven Preisniveaus, der zunehmenden Wohnraumnachfrage sowie der zu erwartenden ansteigenden Mieten interessant.

In Zahlen: Weit mehr als das 20-fache der Jahresnettomiete wird bezahlt und diese Investition soll möglichst schnell über steigende Mieten wieder reingeholt werden.
 

Die Stadt ist dicht

Die Begriffe Gentrifizierung und Verdrängung treffen die heutigen Prozesse nicht mehr ausreichend, weil die betroffenen Menschen kaum noch irgendwohin verdrängt werden können. Wer heute mit kleiner Rente, mit ALG II, mit einer größeren Familie oder als Alleinerziehende aus der Wohnung fliegt, kann nicht umziehen. Zwangsräumungen enden immer öfter in der Obdachlosigkeit.

Selbst für Normalverdiener wird es eng – das durchschnittliche Haushaltseinkommen liegt in der Stadt bei etwa 1.750 Euro, bei Ein-Personen-Haushalten beträgt es nur 1.275 Euro. Wer dieses Haushaltseinkommen über den interaktiven Mietspiegel der Berliner Morgenpost legt, sieht rot: eine angemessene Wohnung ist bei diesem Einkommen nicht mehr zu bezahlen. Die Stadt ist dicht. Für ärmere Menschen sowieso, und für Durchschnittsverdienende nun auch.

Eine Studie im Auftrag der LINKEN im Abgeordnetenhaus ermittelte einen zusätzlichen Bedarf an 130.000 preiswerten Wohnungen für Geringverdiener. Hinzu kommt der Wohnungsbedarf von Geflüchteten.
 

Das »Bauen, Bauen, Bauen des Senats« ist keine Lösung

Der Wohnungsbau hat angezogen, von weniger als 5.000 im Jahr 2011 auf rd. 12.000 im letzten Jahr. Aber die Bilanz der bisherigen Bautätigkeit in der Stadt fällt vernichtend aus – gemessen am Maßstab »Berlin bleibt bezahlbar«. Nur 2,5 Prozent der in Berlin in den vergangenen Jahren gebauten Mietwohnungen seien für Normalverdiener erreichbar, so eine Studie des Instituts Empirica. Damit geht der Wohnungsneubau am Bedarf eines Großteils der Berlinerinnen und Berliner vorbei. Der rot-schwarze Senat, insbesondere die seit 25 Jahren die Stadtentwicklungspolitik bestimmende SPD, setzen jedoch weiter einseitig auf Neubau: Vom prognostizierten Bedarf von 15.000 bis 20.000 jährlich sollen 6.000 Wohnungen, weniger als ein Drittel, von den städtischen Wohnungsbaugesellschaften errichtet werden. Gegen die galoppierenden Bestands- und Modernisierungsmieten wird nicht interveniert. Diese Strategie, wenn es denn eine ist, wird die Lage weiter verschärfen. Die Konkurrenz um Flächen verschärft sich, während dadurch gleichzeitig die Bodenpreise extrem steigen, wodurch die Neubauten und die dort zu erzielenden Mieten nur noch höher werden. Diese Teuerungsspirale muss durchbrochen werden und mit ihr die Spekulation auf Gewinnmaximierung beim Neubau.

Wenn die Politik die Dramatik dieser Prozesse nicht begreift und so schnell wie tiefgreifend umsteuert, wird Berlin sein Gesicht, sein Lebensgefühl, seine Dynamik und nicht zuletzt seinen sozialen Zusammenhalt verlieren. Hohe Mieten sind nicht nur unsozial, sie schaden durch den Kaufkraftentzug auch der wirtschaftlichen Entwicklung Berlins. Die soziale Mischung erhalten, Armut vermeiden und der Zuwanderung gerecht werden: all das erfordert eine radikale Kehrtwende in der Wohnungs- und Mietenpolitik. Die Berliner LINKE ist sich ihrer Mitverantwortung für wohnungspolitische Versäumnisse bis 2011 schmerzlich bewusst und hat in den vergangenen Jahren eine Vielzahl von Vorschlägen für eine soziale Stadtentwicklung gemacht. Aber die Politik des rot-schwarzen Senats hat die Lage nicht verbessert, im Gegenteil.
 

Menschenrecht Wohnen dem Markt entziehen

Berlin braucht nicht nur einfach mehr Wohnungen, sondern absolut vorrangig mehr sozial tragbare Wohnungen. Der Markt kann und wird das Problem der Knappheit bezahlbaren Wohnraums nicht lösen. Eine politische Strategie muss das Wohnen Stück für Stück der Verfügungsgewalt freier Marktkräfte entziehen und zu einem Projekt der öffentlichen Daseinsvorsorge umgestalten. Gute Vorbilder für solch ein Vorgehen gibt es. Das prägnanteste ist sicher die knapp halb so große Stadt Wien, die seit fast 100 Jahren kontinuierlich in den kommunalen, gemeinnützigen und genossenschaftlichen Wohnungsbau investiert und den Baugrund weitgehend in öffentlicher Hand behält. Über 60 Prozent der Wiener Wohnungen werden gefördert – etwa die Hälfte davon bei kommunalen Gesellschaften. Allein 2014 und 2015 wurden fast 1,4 Milliarden Euro in die kommunale Wohnungsbauförderung investiert. Berlin gibt derzeit etwa ein Zehntel davon aus. 450 Millionen der Fördermittel erhält Wien allerdings vom österreichischen Bund – Berlin derzeit 32 Millionen. Die Bundesförderung, auch wenn sie nun verdoppelt wird, kann nur als Tropfen auf den heißen Stein bezeichnet werden. Eine Kehrtwende gelingt also nur mit einem neuen sozialen Wohnungsbau und mit der Übernahme großer Bestände in die öffentliche Hand sowie mit der stärkeren Regulierung von Bau- und Vermietungstätigkeit.

Der soziale Wohnungsbau der Zukunft darf die Fehler des mafiösen West-Berliner Systems mit überhöhten Zuschüssen für fiktive Baukosten an die Bauwirtschaft und lediglich befristeten sozialen Bindungen nicht wiederholen. Die überhöhten Kostenmieten belasten die Mieter/innen, aber auch die öffentliche Hand bis heute. Für die Bewohner/innen in den verbliebenen Sozialbauten brauchen wir endlich tragbare Lösungen. Diese können von gesetzlichen und vertraglichen Regelungen zur Mietsenkung bis zur Übernahme der Bestände reichen. So steigt etwa für einen Haushalt in der Weddinger Koloniestraße nach dem Auslaufen der Förderung die Miete von 6 auf 12 Euro nettokalt – also eine glatte Verdoppelung. Viele Mieter/innen sind bereits ausgezogen. Die Verbleibenden kämpfen, um zu bleiben.

Wir debattieren eine Rekommunalisierung von Wohnungen der 2004 unter dem Druck der Haushaltsnotlage privatisierten Bestände der GSW. Welche Instrumente dafür zu Verfügung stehen, wird derzeit geprüft. Die Politik sollte hier mit Mieterinitiativen gemeinsam nach Wegen suchen.
 

Einstieg in eine soziale Wohnungswirtschaft mit städtischen Wohnungsbaugesellschaften

Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sind nach unserer Auffassung die wichtigste Säule einer neuen sozialen Wohnungswirtschaft. Die Geschäftspolitik der Unternehmen muss vorrangig auf die soziale Wohnraumversorgung ausgerichtet werden. Wenn eine städtische Wohnungsbaugesellschaft teure Mietwohnungen baut oder selbst als Mietpreistreiber wirkt, dann dient dies gerade nicht dem genannten Ziel. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften erzielten 2014 fast 240 Millionen Gewinn – zum Teil wie etwa die HOWOGE bei Umsatzrenditen von über 20 Prozent. Im Klartext: Derzeit bringen die Wohnungsunternehmen dem Landeshaushalt fast viermal so viel, wie die Wohnungsbauförderung kostet. Und die Mieter/innen bezahlen es. Es ist jedoch nichts gewonnen, wenn sich kommunale Unternehmen in der Geschäftspolitik kaum von den Privaten unterscheiden.

Wir müssen hingegen nicht nur die Mietentwicklung abbremsen und die verbliebenen Gewinne in preiswerten Wohnraum reinvestieren, sondern das Eigenkapital der städtischen Gesellschaften zusätzlich stärken: Für mehr bezahlbare Wohnungen durch Neubau, Umbau, Sanierung und Ankauf. DIE LINKE schlägt als Einstieg einen jährlichen zweckgebundenen Zuschuss zum Eigenkapital von 200 Millionen Euro vor. Anhand des sozialen Versorgungsbedarfs und des Bewirtschaftungsaufwandes für die Wohnungen werden (gestaffelte) Mietobergrenzen für ein jährlich wachsendes Kontingent von Wohnungen festgelegt.

Städtische Grundstücke sollten nur noch für Wohnungsbauvorhaben im niedrigen Preissegment vergeben werden – bevorzugt aus kommunalen Unternehmen und Genossenschaften und auf dem Wege von Erbpachtverträgen. Zudem brauchen wir mehr Transparenz und demokratische Kontrolle in der Geschäftspolitik, die über die endlich zu gründende öffentliche Anstalt »Wohnraumversorgung Berlin« und nicht zuletzt durch ordentlich gewählte Mieterräte und Mieterbeiräte sicherzustellen ist. Hier hat der Senat mit seiner Aufsichtspflicht erneut versagt, wenn etliche MieterInnen nicht einmal Kenntnis von den jetzt anstehenden Mieterratswahlen erlangt haben. Die Mieterratswahlen bei den Städtischen Wohnungsbaugesellschaften waren eine der Kernforderungen des Mietenvolksbegehrens vor einem Jahr und sind ein wichtiger Beitrag zur Demokratisierung der Gesellschaften – hier muss der Senat sich eindeutig bekennen!
 

Keine Mietenwende ohne die Bezirke

Die Bezirke können eine Politik der sozialen Wohnraumversorgung vor allem auf zwei Feldern unterstützen. Die Aufsicht über den Wohnungssektor und die Kontrolle gesetzlicher Bestimmungen müssen mit starken lokalen Behörden verbessert werden. Mehr Milieuschutz, Vorgehen gegen Zweckentfremdung und Überbelegung, Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts, all das geht nicht ohne mehr Personal und Ressourcen.

Und Bezirke können Einfluss auf Neubauvorhaben nehmen, zum Beispiel indem sie bei Bebauungsplänen Wohnungsbau im niedrigpreisigen Bereich zur Bedingung der Bebauung machen.

Wir setzen uns für rechtssichere qualifizierte Mietspiegel ein, der vor Gericht als ausschließliches Instrument für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gilt. Dadurch können sich Mieterinnen und Mieter auf die Aussagen im Mietspiegel verlassen und werden nicht bei Mieterhöhungen von Vermietern durch drei Vergleichsmieten über den Tisch gezogen. In den Mietspiegel müssen alle Mieten – auch unveränderte Bestandsmieten – einfließen.

Nicht zuletzt muss Berlin beim Bund mehr Druck machen: die vollkommen unwirksame Mietpreisbremse sollte endlich vom Kopf auf die Füße gestellt werden: Sanktionen für Vermieter, keine Ausnahmen mehr, klare Auskunftspflicht über Vormiete, besser noch Abschaffung der Privilegierung überhöhter Vormieten, qualifizierte Mietspiegel, die auch Bestandsmieten erfassen. Wir streiten dafür, dass Mieterhöhungen ohne Wohnwertverbesserung – auch bei Wiedervermietung – nur noch im Rahmen eines Inflationsausgleichs erfolgen dürfen.

Vor allem in einem Punkt muss das Mieterrecht revidiert werden: derzeit dienen Modernisierungen als Instrument für drastische Mieterhöhungen und Verdrängung. Deshalb muss die Modernisierungsumlage kurzfristig halbiert und mittelfristig abgeschafft werden. Es müssen eine Obergrenze für zulässige Umlagen und ein Wirtschaftlichkeitsgebot für Modernisierungsmaßnahmen eingeführt werden.

Es sind schon Jahre vergangen, in denen nicht oder unzureichend reagiert wurde. Wenn Investoren frohlocken, dass die Zeiten von 6 oder 7 Euro Kaltmiete vorbei seien, dann entgegnen wir: eine Stadt, in der die Leute im Durchschnitt 65 Prozent des Einkommens ähnlich teurer Städte haben und sehr viele an der Armutsgrenze leben, darf nicht zur Beute von Renditeinteressen werden. Es ist spät, aber nicht zu spät. Die Entwicklung von Mieten und Wohnungsknappheit wird zur stadtpolitischen Nagelprobe der kommenden Dekade.