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1. April 2014Sven Diedrich

Ein mietenpolitisches Placebo
Die Mietpreisbremse wird die Mieten nicht bremsen

Sven Diedrich

Zum Entwurf eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung

Teil 1
Die Mietpreisbremse

Das Gesetz soll regeln, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. (Das war es auch schon)

Das Gesetz wirkt nicht bundesweit und flächendeckend, sondern nur in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Die Bundesländer müssen entsprechende Rechtsverordnungen erlassen.

Das Gesetz ist auf 5 Jahre befristet.

Das Gesetz gilt ausdrücklich nicht

  • für neu errichtete Wohnungen,
  • für umfassend modernisierte Wohnungen,
  • Staffelmieten,
  • Indexmieten,
  • wenn die Miete bereits mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, dann gilt bei Wiedervermietung die Miete des Vormieters

Das Gesetz schafft die bisherige Bestimmung zur Mietpreisüberhöhung (§5 Wirtschaftsstrafgesetz) ab.
 

Teil 2
Das Bestellerprinzip

Zukünftig gilt bei der Vermittlung einer Wohnung das Bestellerprinzip. Der Wohnungssuchende muss dann kein Entgelt an einen Vermittler zahlen, wenn der Wohnungsuchende den Vermittler (Makler) nicht in Textform dazu aufgefordert hat.  

Widerspruch muss sein:

Das Gesetz wird die Mietentwicklung nicht nachhaltig bremsen, weil es nur ein sehr begrenztes Segment aus der Vielzahl der Mieterhöhungsmöglichkeiten herausgreift.

Es ist richtig, die Mieterhöhung durch Wiedervermietung zu bremsen. Der Bezug auf die Vergleichsmiete (in den meisten Kommunen der Mietspiegel) ist aber falsch. In den Mietspiegel gehen nur die Mieten aus den Mietverträgen der letzten 4 Jahre ein. Das sind die besonders hohen Mieten. Die relativ moderaten Mieten der Zeiten davor bleiben im Mietspiegel undberücksichtigt, was das Niveau des Mietspiegels immer schneller steigen lässt. Um tatsächlich als Mietpreisbremse wirken zu können hätte auch die Vorschrift für die Erstellung von Mietspiegeln (558 (2) BGB) novelliert werden müssen. Es müssen alle Mieten in den Mietspiegel einfließen.

Sinnvoll wäre der Bezug zur Miete des Vormieters gewesen. Wenn diese Miete bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, hätte man immer noch diese als zusätzliche Scharanke im Gesetz zusätzlich einbauen können.

Um überhaupt Wirkung zu entfalten, muss ein angespannter Wohnungsmarkt nachgewiesen werden. Denn nur dort gilt das Gesetz. Das Problem:

  1. Die politischen Entscheidungsträger in den Bundesländern müssen ausreichend motiviert und sensibilisiert sein. Nur auf der Grundlage gerichtsfester Gutachten können die entsprechenden Rechtsvorschriften erlassen werden.
  2. Die Kommunen müssen die Umsetzung der Rechtsvorschriften veranlassen und kontrollieren. Das heißt zusätzliche Aufgaben in den kommunalen Rathäusern bei weiter voranschreitendem Personalabbau.
  3. Das Gesetz gilt nur in Gebieten, wo die Lage schon angespannt ist. Es beugt nicht vor. In Gebieten mit noch preiswertem Wohnraum kann sich die Preisspirale ungebremst weiterdrehen.
  4. Das Gesetz erfasst nicht Staffelmietverträge, die in Ballungsgebieten gerne vereinbart werden, um das »normale« Mietrecht zu umgehen.
  5. Das Gesetz gilt nur für 5 Jahre. Eine Anschlussregelung ist nicht vorgesehen.

Fatal ist die Abschaffung der Bestimmungen zur Mietpreisüberhöhung (Mietwucher), § 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Es können Mietverträge nicht mehr geahndet werden, die zum gegenwärtigen Zeitpunkt die zulässigen Mietpreise überschreiten bzw. zukünftig überhöht abgeschlossen werden. Der GE unterstellt, dass sich Vermieter an Rechts und Gesetz halten. Er vernachlässigt, dass es in Zeiten von Wohnungsnot kein gleichberechtigtes Mieter- / Vermieterverhältnis gibt.

Völlig außen vor bleiben die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach einer Modernisierung und die Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis nach 558 (3) BGB, alle 3 Jahre um 20 bzw. 15%. Hier hätte dringend der Abbau der Mieterrechte durch die CDU/CSU/FDP-Koalition (u.a. Duldungspflicht ohne Ausnahme bei energetischer Sanierung) rückgängig gemacht werden müssen. In diesem Bereich liegen die brutalsten Mieterhöhungs- und Verdrängungsmechanismen.

Der Gesetzgeber beschreibt seinen Entwurf als alternativlos. Das ist ein Irrtum!

Die Fraktion DIE LINKE hat in dieser Legislaturperiode weit schneller als der zuständige Minister wirkungsvollere Alternativen für bezahlbares Wohnen entwickelt und diese als parlamentarische Initiativen in den Bundestag eingebracht:

  1. Marktmacht brechen – Wohnungsnot durch Sozialen Wohnungsbau beseitigen
    dip21.bundestag.de/dip21/btd/18/005/1800506.pdf
  2. Mieterhöhungsstopp jetzt
    dip21.bundestag.de/dip21/btd/18/005/1800505.pdf
  3. Mietenanstieg stoppen, soziale Wohnungswirtschaft entwickeln und dauerhaft sichern dip21.bundestag.de/dip21/btd/18/005/1800504.pdf