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Wahlprüfstein
 

MieterEcho

Zeitung der Berliner MieterGemeinschaft e.V.

1.
Welche Herausforderungen sehen Sie für die Berliner Wohnungspolitik der kommenden 10 Jahre?

Seit 2009 steigen die Mieten in Berlin überdurchschnittlich und die Einkommensentwicklung hält nicht Schritt. Der immense Preisanstieg gerade bei ehemals preiswerten Wohnungen sowie die wachsende Wohnungsnot besonders Bedürftiger müssen bekämpft werden. Wohnungslose und Geflüchtete müssen schnell mit Wohnraum versorgt werden. Haushalte mit geringen Einkommen müssen für sie bezahlbaren Wohnraum finden und anmieten können. Während in den letzten Jahren vor allem hochpreisige Eigentumswohnungen neu gebaut und angeboten wurden, konkurrieren insbesondere viele Einpersonenhaushalte um kleine preiswerte Wohnungen. Hier versagt der Markt völlig, was angesichts des Wohnungsmangels staatliche Eingriffe erfordert. Der dynamische Einwohnerzuwachs, der bereits zu verzeichnende und der prognostizierte, verlangt verstärkt Wohnungsbau.

Die Herausforderung besteht also für die nächsten Jahre darin, dass mittels Schutz und Ausweitung des preiswerten Wohnungsbestandes alle Menschen Wohnraum zu den für sie leistbaren Preisen finden. Wohnen ist ein Grundrecht, soziale Wohnraumversorgung ein staatlicher Auftrag.

2.
Welche Aufgaben sehen Sie dabei für das Land Berlin?

Die soziale Wohnraumversorgung gehört ins Zentrum der Wohnungspolitik. Wir fordern als Grundlage dafür einen Wohnraumversorgungbericht einschließlich einer Wohnungslosenstatistik und darauf aufbauend ein Wohnraumversorgungskonzept mit konkreten Maßnahmen. Berlin braucht ein größeres Wohnungskontingent, um schnell und unbürokratisch Notfälle abzuwenden. Das geschützte Marktsegment für Menschen, die sich in besonderen Notlagen befinden, muss erweitert werden. Die Kooperationsvereinbarung zwischen dem Senat und den städtischen Wohnungsbaugesellschaften zum Wohnen für Geflüchtete muss ausgeweitet werden. Hierfür gilt es weitere Partner zu gewinnen, zum Beispiel Wohnungsgenossenschaften. Durch Schärfung und konsequente Anwendung von Zweckentfremdungsverbot, Milieuschutz u.ä. muss der Schutz des preiswerten Wohnungsbestandes verbessert werden. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sollen auf eine soziale Mietenpolitik verpflichtet werden und finanziell bei Ankauf, Ertüchtigung und Neubau unterstützt werden, damit sie mehr leistbaren Wohnraum zur Verfügung stellen.

3.
Gern wird der »Berliner Mischung« Tribut gezollt. Wie wollen Sie der Verdrängung ärmerer Bevölkerungsgruppen aus der Innenstadt und der zunehmenden sozialen Spaltung des Wohnungsmarktes begegnen?

Damit Menschen aller Einkommensgruppen auch in der Innenstadt wohnen können, muss der preiswerte Wohnungsbestand durch die o.g. Maßnahmen besser geschützt werden. Die Kosten der Unterkunft müssen in angemessener Höhe übernommen, d.h. die Richtwerte erhöht werden. Für die alten Bestände des sozialen Wohnungsbaus sollen Bindungsfristen verlängert und der Ankauf geprüft werden. Bei Neubauvorhaben soll ein Anteil von leistbaren Wohnungen vorgegeben werden.

Soziale Wohnungspolitik braucht starke bezirkliche Behörden, Personal, funktionierende Verwaltungsstrukturen und öffentliche Mittel. Die Bezirksämter müssen wieder in die Lage versetzt werden, ordnungspolitisch gegen Verdrängung, Mietpreisüberhöhung, Verwahrlosung und Zweckentfremdung von Wohnraum vorzugehen. Wir fordern die Schaffung handlungsfähiger Wohnungsämter in allen Bezirken, damit die wohnungspolitischen Kompetenzen auch auf Bezirkseben ausgeschöpft werden. Das ist die beste Garantie dafür, dass in jedem Bezirk die jeweils beste Lösung gefunden, die Berliner Mischung bewahrt und ein Auseinanderdriften von Innenstadt und Außenstadt verhindert wird. Wir schlagen außerdem vor, künftig die Inanspruchnahme von Mitteln der Städtebauförderung an die Anwendung von Instrumenten zur Mietendämpfung und zur sozialen Stabilisierung zu knüpfen. Zu den Instrumenten gehören zum Beispiel die Festlegung von Milieuschutzgebieten, die Ausweitung von Mietpreis- und Belegungsbindungen, offene Mieterberatungen, Rahmenvereinbarungen und Sozialpläne für Modernisierungen. Die Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts z.B. in Milieuschutzgebieten soll intensiviert werden, um der Spekulation mit Wohnraum wirksam zu begegnen. Das soll durch einen Fonds des Landes bzw. Eintreten von städtischen Wohnungsbaugesellschaften in das Vorkaufsrecht erleichtert werden.

4.
Welche wohnungspolitischen Herausforderungen sehen Sie auf der Bundesebene und wie wollen Sie sich als Land Berlin gegenüber dem Bund einsetzen? Wie stehen Sie zur Ausweitung des Berechnungszeitraums in der Bestimmung des qualifizierten Mietspiegels?

Das Land Berlin muss im Bundesrat alle Möglichkeiten für eine Verbesserung der sozialen Wohnraumversorgung und des Mieterschutzes nutzen und selbst initiativ werden. Der qualifizierte Mietspiegel muss gegenüber den Bestrebungen privater Vermieter, drei Vergleichswohnungen zur Mieterhöhung heranzuziehen, gestärkt werden. In den Mietspiegel müssen alle Mieten – auch die seit mehr als vier Jahren unveränderten Bestandsmieten – einfließen. Wir streiten dafür, dass Mieterhöhungen ohne Wohnwertverbesserung – auch bei Wiedervermietung – nur noch im Rahmen eines Inflationsausgleichs erfolgen dürfen. Die Modernisierungsumlage muss abgeschafft und in den Mietspiegel integriert werden. Die Kündigungsmöglichkeiten der Vermieter bei Eigenbedarf sollen eingeschränkt und die Kündigungsfristen verlängert werden. Der Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Kündigungen bei Mietrückständen soll verbessert werden. Auch eine Erweiterung der Genehmigungstatbestände in Milieuschutzgebieten (z.B. Umwandlung von Gewerberäumen in Lofts) und die Streichung von Ausnahmen erfordern bundespolitisches Engagement Berlins. Nicht zuletzt dürfen die mittelbar und unmittelbar dem Bund gehörenden Liegenschaften nicht mehr zum Höchstpreis veräußert werden.

5.
Welche Pläne haben Sie für die Entwicklung der Aufwendungsverordnung Wohnen?

Die Richtwerte für die Kosten der Unterkunft für Transferleistungsbeziehende müssen für alle Wohnlagen im Mietspiegel gelten. Mieten und Betriebskosten, die der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Berliner Betriebskostenübersicht entsprechen, müssen übernommen werden, ebenso alle Miethöhen im sozialen Wohnungsbau. Eine Aufforderung zur Kostensenkung darf nur ergehen, wenn vom Amt nachgewiesen ist, dass kostengünstigerer Wohnraum zur Verfügung steht. Es muss Priorität haben, zu verhindern, dass jemand seine Wohnung verliert. Ebenso brauchen wir ein Konzept, um Zwangsräumungen zu verhindern.

6.
Auf welchem Wege und in welchem Umfang wollen Sie den Ausbau des öffentlichen Wohnungsbestandes bewerkstelligen? Welche Zielvorstellung haben Sie für den Bestand der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften?

Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sind zentrales Instrument einer sozialen Wohnungspolitik. Wir wollen deren Handeln konsequent sozial ausrichten, sie wirtschaftlich stärken und demokratisieren. Wir schlagen vor, dass die städtischen Wohnungsbaugesellschaften aus ihrem Bestand jährlich wachsend eine bestimmte Zahl von mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen zur Verfügung stellen. So entsteht ein Pool von Wohnungen, die dauerhaft nicht der Mietspiegelsystematik unterliegen, sondern zu fixierten Höchstmieten (5,50 Euro pro Quadratmeter) für bestimmte Personenkreise (Transferleistungsbeziehende und WBS-Berechtigte) zur Verfügung stehen. Darüber hinaus wollen wir den Bestand an kommunalen Wohnungen durch Ankauf und Neubau auf 400.000 Wohnungen erhöhen. Damit die städtischen Wohnungsbaugesellschaften diese Aufgaben bewältigen können, schlagen wir eine Eigenkapitalerhöhung in Höhe von mindestens 100 Millionen Euro jährlich vor. Die Gesellschaften sollen jährlich konkrete, unternehmensspezifische wohnungswirtschaftliche und soziale Vorgaben erhalten.

Es gelten Vorgaben zur Mietengestaltung: keine Neuvermietungszuschläge ohne Wohnwertverbesserung, Beibehaltung der alten Mietkonditionen bei Wohnungstausch in kleinere Wohnungen. Die Demokratisierung der städtischen Wohnungsunternehmen ist uns ein wichtiges Anliegen. Neben den klassischen Mieterbeiräten sollen auch neue Mitwirkungs- und Mitentscheidungsformen gefördert werden, individuelle Modernisierungsvereinbarungen Standard werden, Mieterinnen und Mieter über Modernisierungsvarianten mitentscheiden können.

Damit die städtischen Wohnungsbaugesellschaften ihren Bestand auch durch Neubau erweitern können, erhalten sie bevorzugt geeignete städtische Grundstücke. Mittel aus dem Wohnraumförderfonds können sie zusätzlich zur Eigenkapitalerhöhung in Anspruch nehmen. Bei privaten Bauvorhaben sind sie im Rahmen der sog. kooperativen Baulandentwicklung wichtige Partner. Bei eigenen Neubauvorhaben soll der Anteil von Sozialwohnungen erhöht werden, von jetzt 25 auf mindestens 50 Prozent.

7.
Nach Jahren der Neubauenthaltsamkeit ist heute die Notwendigkeit eines neuen Wohnungsbaus, insbesondere eines neuen »sozialen Wohnungsbaus« unumstritten. Wie soll der Wohnungsbau vorangetrieben und wie sollen die dabei nötigen Investitionen sichergestellt werden?

Wir schlagen vor, dass sich die Wohnraumförderung vor allem an die öffentlichen Wohnungsunternehmen, aber auch an Genossenschaften sowie sozial orientierte Baugemeinschaften und Bauträger richtet. Gegenleistung für die Förderung, die wir als Zuschuss gestalten wollen, ist die dauerhafte Bereitstellung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum. Die Berliner Genossenschaften mit fast 200.000 Wohnungen können wichtige Partnerinnen für die soziale Wohnraumversorgung sein. Damit die Wohnkosten weiterhin moderat und die wirtschaftliche Lage der Genossenschaften gut sind, muss das Land Berlin Genossenschaften besser als bislang unterstützen. Sie brauchen besseren Zugang zu landeseigenen Grundstücken für eine sozial orientierte Bestandserweiterung.

Die Konzentration allein auf den Wohnungsneubau ist allerdings nicht zielführend, weil diese Förderung am teuersten ist. Die Förderung der Wohnungsmodernisierung und des Ankaufs von Wohnungen muss erweitert werden, um guten Wohnraum bezahlbar für alle zur Verfügung zu stellen. Zusammen mit der Förderung durch die Eigenkapitalzuführung an die städtischen Wohnungsbaugesellschaften soll der Bestand an sozial gebundenen Wohnungen um 10.000 pro Jahr erhöht werden. Unser langfristiges Ziel sind 500.000 dauerhaft mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen. Das entspricht einem Viertel aller Berliner Wohnungen. Gegenüber dem derzeitigen Stand wäre das fast eine Verdopplung, bei mietpreisgebundenen Wohnungen sogar eine Verdreifachung – aber wie gesagt, nicht allein durch Neubau.

8.
Wie steht ihre Partei zur Grunderwerbssteuer? Soll sie zur Erleichterung für den Grunderwerb von Wohnungsunternehmen abgesenkt – oder zur Verteuerung der Bodenspekulation und Finanzierung öffentlicher Investitionen in den Wohnungsbau erhöht werden?

Im Vergleich der Bundesländer hat Berlin eine hohe, aber nicht die höchste Grunderwerbsteuer. Es gäbe Spielraum nach oben. Die Grunderwerbsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für das Land Berlin, um öffentliche Investitionen in den Wohnungsbau und die soziale Infrastruktur auch in Zukunft zu ermöglichen. Ob und welche ggf. differenzierte Erhöhung der Grunderwerbssteuer sinnvoll und rechtlich möglich ist, wird noch debattiert.

Die bundesrechtlich sanktionierte Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zu umgehen, muss abgeschafft werden. Städtische Grundstücke für den Wohnungsbau sollen vorrangig an städtische Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften und soziale Bauträger vergeben werden – eine gerechte Bodenverteilung wirkt dem Ausverkauf des Gemeineigentums Boden und der Bodenpreisspekulation entgegen. Private Bauflächen sind nach einem neuen Modell sozialer Bodennutzung zu entwickeln, wonach der Wertzuwachs bei Grundstücken abgeschöpft würde. Wenn ein Investor Baurecht erhält, soll er einen Anteil von mindestens der Hälfte der Wohnungen zu sozial tragbaren Miethöhen vorsehen.

9.
Im Zusammenhang mit dem Zuzug von Flüchtlingen ist die Errichtung von »Modularen Unterkünften für Flüchtlinge« in Leichtbauweise geplant. Wie wollen Sie der Gefahr begegnen, dass damit eine Rückkehr zum Schlichtbau für ärmere Bevölkerungsgruppen einsetzt, die »Wohnen« durch »Unterkunft« ersetzt?

Der Bedarf an preisgünstigem, einfachem, aber qualitativ gutem Wohnraum ist in Berlin unbestritten vorhanden. In den letzten Jahren sind Substandard-Wohnungen aufwendig modernisiert und teuer wiedervermietet worden. Einen Zwei-Klassen-Wohnungsbau lehnen wir ab. Kostengünstig bauen heißt nicht zwangsläufig schlecht bauen. Hier müssen innovative Projekte und kleine Träger genauso gefördert werden, damit im großen Stil gute Lösungen entstehen. Im Rahmen des Neubaus müssen die Baukosten niedrig gehalten werden, damit bezahlbare Mieten herauskommen. Wir sehen im seriellen Wohnungsbau durchaus Potentiale. Gefördert werden sollen daher nicht – wie es der Bund mit einer Sonder-Steuerabschreibung vorsieht – Wohnungen im teuren Marktsegment, sondern Projekte – auch Kleinstwohnungen und modulare, vorgefertigte Bauten – die einen Kostenrahmen einhalten, der auch preiswerte Mieten ermöglicht. Das darf aber nicht zulasten der Wohnqualität gehen. Auch alle energetischen Anforderungen sind einzuhalten, damit nicht nur das Klima geschützt wird sondern auch die Mieterinnen und Mieter vor zu hohen Betriebskosten bewahrt werden.

10.
Der »alte« soziale Wohnungsbau der Bundesrepublik förderte die Errichtung von Wohnraum, wobei durch Belegungsbindungen und Mietgrenzen eine zeitlich beschränkte soziale Zwischennutzung erreicht wurde. Welchen Platz haben die Förderung einerseits, direkte Investitionen in die Berliner landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften andererseits in ihrem Konzept Berliner Wohnungspolitik?

Die derzeitige Wohnraumförderung ist der falsche Weg. Die Anfangsmieten von durchschnittlich 6,50 Euro pro Quadratmeter sind zu hoch und die Bindungen sind befristet. Wir schlagen vor, dass sich eine soziale Wohnraumförderung vor allem an die öffentlichen Wohnungsunternehmen, aber auch an Genossenschaften sowie sozial orientierte Baugemeinschaften und Bauträger richtet. Gegenleistung für die Förderung ist die dauerhafte Bereitstellung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum. Es ist nicht nachvollziehbar, dass mit öffentlichen Geldern errichteter Wohnraum nur als »Zwischennutzung« fungieren soll, statt diesen für immer als Sozialwohnraum zu binden. Für die Vergabe der Mittel schlagen wir ein transparentes Bewertungsmodell mit Förderkriterien – Wohnungsstruktur und Qualität, städtebauliche Anforderungen, ökologische Vorgaben – und ein zivilgesellschaftliches Begleitgremium vor.

11.
Die Eckpunkte des Vorschlags der inkw finden Sie unten. Wie stehen Sie zum Konzept der Initiative für einen neuen kommunalen Wohnungsbau?

Es ist in der Tat zu befürchten, dass mit der Neubauförderung des Senats die im Fördersystem des alten sozialen Wohnungsbaus angelegten Fehler wiederholt werden. Für wenige Jahre gibt es eine »soziale Zwischennutzung«, danach kräftige Mieterhöhungen. Gefördert werden dann die Eigentümer und nicht die auf niedrige Mieten angewiesenen Menschen. Wie oben bereits dargelegt, teilen wir die Forderung der Initiative, einen »neuen kommunalen Wohnungsbau« durch die öffentliche Hand zu betreiben, der öffentliches Eigentum schafft und gesellschaftlich kontrolliert wird.

Ohne Zweifel müssen Unternehmensstrategien, Transparenz und demokratische Teilhabe bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften wie oben dargelegt qualifiziert werden. Der Mietenvolksentscheid hat hier für Bewegung gesorgt, und das Wohnraumversorgungsgesetz eröffnet erste Möglichkeiten.

Eine Zusammenlegung der städtischen Wohnungsbaugesellschaften befürworten wir jedoch nicht. Strukturreformen dieses Ausmaßes lähmen erfahrungsgemäß die Organisationen. Das wäre in der aktuellen Situation mit den gestiegenen Anforderungen sogar kontraproduktiv. Allerdings brauchen wir eine Verbesserung der Steuerung und Kontrolle dieser Gesellschaften. Sie muss sich stärker an wohnungspolitischen Zielen orientieren und deutlich transparenter sein. Die sogenannte »Dach-AöR« bietet hierfür eine Chance. städtische Unternehmen können auch stärker auf lokale Besonderheiten reagieren und individuellere Lösungen für Kieze finden. Die Größe der jetzigen Gesellschaften ist noch vergleichsweise überschaubar, auch für die Bildung von Mieterbeiräten und Mieterräten. Ein zu großer »Tanker« hätte auch negative Auswirkungen auf die Personalvertretungen. Die Nähe dieser demokratischen Gremien zur Basis ist in kleineren Organisationseinheiten besser gegeben.